رئیس تازه که خانواده‌اش نسل در نسل ( از60 سال پیش تاکنون) درصنف مشاوران املاک فعالیت داشته‌اند، خودش هم در این کسوت است. وي مدرک کارشناسی ارشد حقوق دارد و استاد دانشگاه هم بوده و در کنار آن با اخذ کارشناسی اقتصاد، با امور اقتصادی و بازار مسکن هم فعالیت مستقیمی دارد.
او این نکته را که 200شغل دیگر با مشاوران املاک ارتباط شغلی دارند، به‌عنوان یک مزیت برمی‌شمارد و آن را باعث سنگین‌ترشدن بار مسئولیت خود و همکارانش می‌داند تا با کمترکردن مشکلات اعضای اتحادیه و ایجاد امنیت معاملات بتواند خدمتی به کشور داشته باشد. حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گپ‌وگفت «شهروند» میزبان ما بوده تا علاوه بر ارایه برخی آمارها برای برای اولین‌بار( در8 سال اخیر) از مسائل حوزه مسکن روایتی تازه ارایه دهد. گفت‌وگوی «شهروند» با او را می خوانید.
باتوجه به اینکه شما از کارگزاران مشاور املاک هستید مهم‌ترین مشکلات اعضای این اتحادیه چیست؟
مشکلات اعضای این صنف مثل سایر صنوف کشور است. مهم‌ترین خواسته اعضای این اتحادیه در حال حاضر تغییر نرخ کارمزدهاست که سالیان سال ثابت مانده است. در حال حاضر در شهر تهران تا 30 میلیون نیم‌درصد، از 30تا 50 میلیون 25درصد، از 50 تا 100 میلیون نیم درصد و از 100میلیون به بالا 25درصد، در مورد نرخ اجاره‌بها هم یک‌چهارم از مبلغ یک ماه اجاره را از هر طرف اخذ می‌کنند. مشاوران املاک از نرخ کارمزدها رضایت ندارند زیرا با وجود خدماتی که می‌دهیم درصد زیادی خرج هزینه می‌شود و درآمدها در نسبت به هزینه‌ها همخوانی ندارد.
پس چرا استقبال برای راه‌اندازی مشاوران املاک زیاد است؟
دلیلش را باید در بیکاری جست وجو کرد به همین دلیل هرکسی که بخواهد می‌تواند با اجاره‌کردن یک مکان مناسب نسبت به اخذ مجوز اقدام کند ولی این استقبال دلیل بر درآمد بالای مشاوران املاک در کشور نیست. یکی از طرح‌های ساماندهی فعالیت مشاوران املاک طرح سامانه کدرهگیری است که برای اعضای اتحادیه شایبه‌هایی داشته است.
این طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
با شفاف‌سازی هیات رئیسه درخصوص سامانه کدرهگیری، شایبه‌ها برطرف شد زیرا این طرح با افزایش امنیت معاملات، باعث استقبال مردم از عملکرد مشاوران املاک شده است. این سامانه با همکاری قوه قضاییه به بلوغ صنوفی بیشتری خواهد رسید.
در حال حاضر ملاک ثبت ملک در سامانه کد پستی است، توصیه می‌کنیم تا براساس تاییدیه شرکت پست کدپستی را وارد کنند. از مردم هم می‌خواهیم که در زمان ثبت هر نوع قراردادی از دفاتر مشاور املاک در کشور پرینت دارای کد رهگیری را مطالبه کنند زیرا فقط قراردادهای پرینتی دارای کدرهگیری در صورت بروز هرگونه اختلافی مورد قبول شورای حل اختلاف مستقر در اتحادیه‌های سراسر کشور مورد قبول است.
یکی از اهداف سامانه رهگیری به‌دست‌آوردن آمارهای دقیق‌تر از بازار مسکن کشور است. تحلیل شما از آخرین آمارهای خروجی سامانه رهگیری مشاوران املاک کشور چیست؟
همان‌طور که اطلاع دارید ایران رتبه دوم تورم را در جهان دارد. درسال 55 به ازای هر 100مسکن، 127 خانوار و درسال90 به ازای هر 100مسکن 106 خانوار داشتیم. در سال 55 تقریبا 5میلیون‌واحد مسکونی در کشور وجود داشت ولی در سال 90 تعداد 20میلیون‌واحد مسکونی داشتیم.
ولی بازهم شاهد بودیم که حتی افزایش15میلیون‌واحدی مسکن و افزایش تولید مسکن در کشور جوابگوی تقاضاها نبوده است. به دلیل اینکه مسکن در کشور ما کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و همیشه زمانی که دیگر بازار‌ها برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست پول‌های سرگردان به‌این بازار وارد می‌شود، باید برای برون‌رفت از این شرایط بازارهای رقیب را جذاب‌تر کرد.
میزان مالک و مستاجر در کشورمان در چه شرایطی قرار دارد؟
الان در کشورمان سرانه زیربنا برای هر ایرانی 28 مترمربع است. در کشورمان 63 درصد مردم مالک و27درصد مستاجر هستند در حالی که در انگلیس 69درصد مالک 31 درصد مستاجر، در کشور هند این تناسب 65 درصد مالک و 35 درصد مستاجر و در کشور قطر 85 درصد مالک و 15 درصد مستاجر است.
در کشور ما مسکن چقدر از بودجه خانواده‌ها را می بلعد؟
در مناطق شهری 30درصد از بودجه و درآمد خانوار برای مسکن هزینه می‌شود که عدد بسیار بالایی است. در این شاخص خوراکی‌ها 24درصد، تحصیل 1/2 درصد و بهداشت 5درصد را تشکیل می‌دهد. به همین دلیل تاکید دارم که باید دولت برای ایجاد توازن بین عرضه‌وتقاضا برنامه‌ریزی مناسبی داشته باشد اما هرگز دولت خودش نباید مسکن بسازد.
همان‌طور که اطلاع دارید دولت یازدهم درخصوص مسکن «طرح پاک» را با رویکرد مسکن اجتماعی مدنظر دارد که شامل پس انداز، انبوه سازی وکوچک سازی می‌شود. به نظر شما با این بازار مسکن کنترل خواهد شد؟
این طرح می‌تواند بسیار مناسب باشد. به شرط اینکه دولت خودش را کنار کشیده و فقط با نظارت جدی و دقیق مانع انحراف برنامه شود. اعتقاد دارم دولت باید وام ساخت‌وساز را تقویت کند و به انبوه‌ساز واقعی بدهد تا با افزایش ساخت‌وساز بازار به تعادل برسد ولی باید نظارت دقیق داشته باشد. ببینید ، در سال 86 قیمت متوسط مسکن در تهران برای یک واحد 100 متری 58 میلیونتومان و وام مسکن هم 18 میلیونتومان بود. در حقیقت این وام 31 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌داد ولی در سال 92 قیمت یک واحد 100متری به میانگین 400 میلیون و وام خرید مسکن هم 20 میلیونتومان شد که تنها 5درصد از مبلغ خرید مسکن را کفایت می‌کند.
این مهم نشان می‌دهد که مستاجران با این مبلغ وام دولت نمی‌توانند به این زودی‌های صاحب خانه شوند مگر اینکه دولت وام را به سازنده بخش خصوصی بدهد و نظارت دقیق داشته باشد تا این وام هنگام انتقال واحد مسکونی به خریدار بدون هیچ دخل و تصرفی از سوی سازنده انتقال یابد.
در قالب این برنامه است که هم انبوه‌سازی وکوچک‌سازی صورت گرفته است و هم اینکه پس‌انداز دارایی از سوی خریدار صورت می‌گیرد و در عمل هم «طرح پاک» اجرایی می‌شود.
دولت باید نظارت کند تا در کشور بیغوله‌سازی و خوابگاه‌سازی شکل نگیرد. به خاطر مسکن ساختن نباید اصول ساخت‌وساز را زیر پا گذاشت. در این صورت است که هم اصل 44 قانون اساسی رعایت شده و هم اینکه مثل طرح‌های قبل پول بیت‌المال هدر نرفته است.
کوچک‌سازی واحدهای مسکونی می‌تواند راهکاری برای زودتر
خانه‌دار‌شدن مستاجران باشد؟
کوچک‌سازی، یکی از شیوه‌های افزایش تولید مسکن است که اگر به درستی انجام شود و نظارت‌های قانونی صورت گيرد در کنار پرداخت وام به بخش خصوصی و همکاری انبوه‌سازی در ساخت‌وساز به‌طور حتم می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن در کلانشهرها امیدوار شد و با این راهکارفضای سودجویی در بازار مسکن هم در کشور حذف می‌شود.
به نظر شما طرح مسکن مهر توانسته بر بازار مسکن در جهت تعادل بین عرضه وتقاضا موثر باشد؟
دولت نهم و دهم در کل کشور در قالب طرح مسکن مهر 2میلیون و 300هزار پروانه ساختمانی صادر کرد که از این تعداد 2 میلیون و 100هزارپروانه منتهی به پی‌ریزی شد که از این تعداد 2 میلیون واحد در مرحله اسکلت‌سازی باقی مانده است. از این تعداد هم یک میلیون و 800هزار واحد در مرحله سفت‌کاری و سپس یک‌میلیون و 400هزار واحد در مرحله نازک‌کاری باقی ماندند. حالا هم درکل کشور در قالب طرح مسکن مهر تعداد یک‌میلیون و200هزار واحد افتتاح یا آماده افتتاح هستند که اغلب این واحدها فاقد امکانات اولیه مثل آب، برق وگاز هستند ضمن اینکه از هیچ‌گونه خدماتی بهره‌مند نیستند. با این وجود، البته مسکن مهر در شهرهای بزرگ هیچ تاثیری بر بازار مسکن نداشت ولی شاید در شهرهای کوچک تاثیری داشته باشد.
بازار مسکن در تهران در حال حاضر چه شرایطی دارد؟
الان به ثبات قیمتی و کاهش قیمت مسکن رسیدیم و افزایشی را حداقل تاپایان سال نخواهیم داشت. البته رونمایی سیاست‌های بانک مسکن و مناقشات سیاسی و اقتصادی هم در ادامه روند بازار موثر است.
نرخ متوسط هر متر مسکن در تهران الان چقدر است؟
در مهرماه سال 92 قیمت متوسط هرمترمربع مسکن در تهران 3 میلیون و 800هزارتومان ولی در مهرماه سال گذشته حدود 3 میلیون 400هزار و تومان بود. در مهرماه سال 92 تعداد مبایعه‌نامه حدود 7هزار فقره ثبت شد در حالی‌که در مهرماه سال قبل 20هزار مبایعه‌نامه و در بهمن ماه سال قبل 23 هزار مبایعه‌نامه در سامانه املاک کشور ثبت شد. این آمارها حکایت از این دارد که مردم تمایلی برای خرید مسکن ندارند و به همین دلیل بازار با افت قیمت مواجه است.
بیشترین فروش مسکن در کدام مناطق تهران انجام شده است؟
براساس آمارهای موجود، منطقه5 تهران بیشترین فروش معامله مسکن را داشت و بعد از آن مناطق 4 ،2، 10، 14 8 و سپس سایر مناطق قراردارند. در سال 92 در منطقه یک میانگین قیمت هر مترمربع مسکن متری 8میلیونتومان، در منطقه 2، 7 میلیون ، درمنطقه 3،
5میلیون و 500هزارتومان، درمنطقه
4متری 4میلیون و200هزارتومان، منطقه 5 متری 4 میلیون و200هزارتومان، منطقه 6متری 5 میلیونتومان، منطقه 7متری 4 میلیونتومان، منطقه 8 متری 4 میلیونتومان، در منطقه 9متری2میلیون‌و600هزارتومان، منطقه10متری2میلیون‌و 500هزارتومان، منطقه 11متری 2میلیون و 500هزارتومان، منطقه 12 متری 2 میلیون و 300هزارتومان منطقه 13 متری 3 میلیونتومان، منطقه 14 متری 3 میلیونتومان، منطقه 15 متری 2 میلیون و200هزارتومان، منطقه 16 متری 2 میلیونتومان، مناطق 17، 18، 19 و 20 متری یک میلیون و 900هزارتومان، منطقه 21 متری 2 میلیون و100هزارتومان و منطقه 22 متری
3 میلیون و 300هزارتومان بود. با این وجود در20 سال گذشته و به خصوص 8 سال گذشته بیشترین رشد قیمت در مناطق 5و2و1 و کمترین رشد قیمت درمناطق 16،20،1 و17 اتفاق
افتاده است.
دلیل اینکه مردم از پیش فروش مسکن استقبالی ندارند چیست؟
دلیل کاهش استقبال از پیش فروش و روند کاهش قیمت پیش‌فروش مسکن ناشی از کاهش توان خرید مسکن وقانون پیش فروش مسکن است که باید مالک پیش سند صادر کند و مهم‌تر از همه اینها برابری قیمت فروش تمام شده با پیش فروش مسکن است که باعث شده است در این بخش سرمایه‌گذری کمتری توسط افرادی که ملک را پیش خرید و سپس با قیمت بالاتری می‌فروختند انجام پذیرد. با این وجود بیشترین حجم پیش فروش در مناطق غربی تهران انجام
می‌شود.
نظرات شما عزیزان:
خبرنامه وب سایت:
آمار
وب سایت: